July 24, 2026
O mercado imobiliário português vive uma das suas fases mais complexas. Por um lado, continua a ser uma das classes de ativos mais procuradas por investidores nacionais e estrangeiros. Por outro, tornou-se também uma das maiores dores sociais do país, com preços de compra e arrendamento cada vez mais difíceis de suportar para grande parte da população.
É neste ponto de tensão — entre investimento, rentabilidade, cidade e responsabilidade — que se torna particularmente interessante ouvir a visão de quem trabalha no setor há várias décadas.
Numa conversa com Hélder Pereira Coelho, fundador e CEO da TOTE SER Capital, surgiu uma ideia central: no imobiliário, o verdadeiro valor não está apenas na informação, mas no saber fazer.
Hoje, qualquer pessoa consegue aceder a dados, anúncios, preços, tendências e opiniões. A informação está disponível. O que continua a ser escasso é a capacidade prática de identificar uma oportunidade, perceber o seu potencial real, estruturar a operação, controlar a obra, otimizar o projeto, reduzir riscos e transformar um ativo difícil num investimento viável.
É essa diferença entre “ter informação” e “saber executar” que separa muitas vezes um bom investimento de um erro caro.
Nas redes sociais, o investimento imobiliário é muitas vezes apresentado de forma simplificada: comprar um imóvel barato, fazer algumas obras, vender mais caro e repetir o processo.
Na prática, a realidade é muito mais difícil.
Uma obra pode consumir margens rapidamente. Os custos de construção são difíceis de prever. A mão de obra é escassa. Os prazos derrapam. Os materiais encarecem. E, em muitos casos, aquilo que parecia uma oportunidade pode transformar-se num problema financeiro.
Como explicou Hélder Pereira Coelho, “onde se pode ganhar muito dinheiro, pode-se perder muito dinheiro”. Esta frase resume bem a natureza do imobiliário: é um setor com grande potencial, mas também com riscos muito reais.
Investir em imobiliário exige muito mais do que capital. Exige conhecimento técnico, experiência em construção, capacidade de negociação, leitura de mercado, sensibilidade estética, planeamento fiscal, domínio do licenciamento e, sobretudo, capacidade de perceber quem vai utilizar aquele espaço no final.
Porque um imóvel não é apenas um conjunto de metros quadrados. É um produto que precisa de responder a uma necessidade concreta.
Uma das ideias mais interessantes da conversa foi a forma como a TOTE SER Capital olha para o desenvolvimento imobiliário.
Em vez de começar apenas pela arquitetura ou pela rentabilidade financeira, o processo começa pela pergunta: quem vai usar este espaço e como é que essa pessoa o vai viver?
Esta abordagem coloca o utilizador no centro do projeto. A arquitetura surge depois, como consequência de uma análise mais profunda sobre funcionalidade, bem-estar, perceção de espaço e adequação ao mercado.
Hélder descreve esta filosofia como uma espécie de “arquitetura de perceção”: projetar espaços que parecem maiores, mais amplos e mais confortáveis do que os seus metros quadrados poderiam sugerir.
Isto tem uma consequência direta no investimento. Um espaço melhor pensado pode vender mais depressa, arrendar melhor, justificar maior procura e gerar uma experiência superior para quem o utiliza.
Ou seja, a criação de valor não está apenas na localização ou no preço de entrada. Está também na forma como o projeto é concebido, executado e apresentado ao mercado.
A TOTE SER Capital descreve parte do seu trabalho como uma forma de “alquimia” aplicada ao investimento imobiliário: transformar ativos que parecem difíceis, esquecidos ou sem grande valor aparente em projetos rentáveis e úteis.
Um dos exemplos mais marcantes discutidos na entrevista foi o de um antigo armazém em Chelas. À primeira vista, era um imóvel problemático: localização desafiante, pouca atratividade comercial e sucessivas tentativas falhadas de venda. Para muitos investidores, seria um caso perdido.
Mas a análise foi diferente.
A equipa identificou características que podiam ser aproveitadas: acessibilidade, luz natural, potencial de transformação e uma configuração que permitia criar uma solução adaptada ao mercado. O resultado foi um projeto de coliving, com quartos independentes, zonas comuns e uma linguagem arquitetónica industrial que aproveitava a memória do espaço original.
O que antes parecia um ativo sem saída tornou-se um imóvel com procura e capacidade de gerar rendimento.
É aqui que entra o verdadeiro trabalho do investidor imobiliário experiente: ver não apenas o que o imóvel é hoje, mas aquilo em que se pode tornar.
Para saber mais sobre o trabalho da TOTE SER Capital, pode visitar o site oficial.
Falar de imobiliário em Portugal hoje implica falar da crise da habitação.
A pergunta é inevitável: quem trabalha no investimento imobiliário faz parte da solução ou do problema?
A resposta não é simples. O investimento pode contribuir para reabilitar edifícios, aumentar a oferta, melhorar a qualidade dos espaços e trazer capital para projetos que de outra forma não aconteceriam. Mas também pode contribuir para pressionar preços, excluir residentes e transformar cidades em produtos financeiros desligados da vida real.
Por isso, a discussão tem de ser mais séria do que simplesmente culpar investidores, estrangeiros, senhorios, imigrantes ou o Estado.
O problema é estrutural.
Falta oferta. O licenciamento é lento. Há casas vazias. Há edifícios degradados. Há custos de construção cada vez mais elevados. Há falta de mão de obra. Há pressão turística. Há procura internacional. Há uma geração inteira com dificuldade em aceder à habitação.
Resolver isto exige várias medidas ao mesmo tempo.
Quando questionado sobre o que faria se pudesse tomar decisões públicas na área da habitação, Hélder destacou três ideias fundamentais.
A primeira: acelerar o licenciamento.
A morosidade dos processos urbanísticos continua a ser um dos maiores bloqueios à criação de nova oferta. Se um projeto demora anos a ser aprovado, o custo aumenta, o risco aumenta e a habitação chega mais tarde ao mercado. Um sistema mais rápido, com maior responsabilização dos técnicos e prazos previsíveis, poderia ter um impacto significativo.
A segunda: criar incentivos fortes ao arrendamento.
Portugal tem muitos imóveis fechados, devolutos ou subutilizados. Se queremos aumentar a oferta disponível, é essencial tornar o arrendamento mais atrativo, previsível e seguro para proprietários e inquilinos.
A terceira: aceitar a construção em altura em zonas selecionadas.
Esta é talvez a proposta mais polémica, mas também uma das mais relevantes. Construir em altura, quando bem planeado, pode permitir maior densidade, melhor aproveitamento do solo e mais habitação em zonas urbanas centrais. Em vez de expandir continuamente as cidades para fora, pode fazer sentido densificar determinados territórios com critério, infraestrutura e qualidade urbana.
A crise da habitação não se resolve apenas com uma medida. Mas sem mais oferta, sem mais rapidez e sem melhor aproveitamento do território, será difícil alterar a trajetória atual.
Outro tema importante da conversa foi a relação entre imigração e mão de obra na construção.
O debate público sobre imigração é muitas vezes emocional e politizado. Mas no setor da construção há uma realidade prática que não pode ser ignorada: Portugal precisa de mão de obra.
Se o país quer construir mais casas, reabilitar edifícios, executar obras públicas e responder à procura habitacional, precisa de trabalhadores. E muitos desses trabalhadores vêm de fora.
Fechar portas à imigração pode agravar o problema da construção, encarecer ainda mais as obras e reduzir a capacidade de resposta do mercado.
Isto não significa ignorar desafios sociais, laborais ou de integração. Significa apenas reconhecer que a crise da habitação também passa pela capacidade real de construir. E construir exige pessoas.
A inteligência artificial pode ajudar em processos, planeamento, análise e gestão. Mas uma obra continua a precisar de mãos, equipas e experiência no terreno.
A entrevista não foi apenas sobre imóveis. Foi também sobre empreendedorismo.
Construir uma empresa durante mais de três décadas implica atravessar ciclos, crises, decisões difíceis e momentos de incerteza. No caso da TOTE SER Capital, a crise financeira de 2008 foi um desses momentos marcantes.
No imobiliário, os ciclos são particularmente duros. Quando o mercado cresce, tudo parece possível. Quando o mercado cai, o risco aparece de forma brutal. Empresas expostas a projetos imobiliários sentem rapidamente o peso da quebra de procura, da falta de financiamento e da incerteza.
Foi nesse contexto que surgiram algumas das decisões mais difíceis: decisões sobre pessoas, equipa, continuidade e sobrevivência.
Quando perguntado sobre o que o sucesso lhe custou, Hélder respondeu de forma simples: “custou sempre”. Mas acrescentou também uma ideia essencial: gostar profundamente do que se faz muda a forma como se atravessam esses custos.
O empreendedorismo é muitas vezes romantizado. Mas a realidade é feita de esforço prolongado, responsabilidade, sacrifício e capacidade de continuar a melhorar mesmo depois de muitos anos de caminho.
Talvez o momento mais humano da conversa tenha surgido no final, quando a discussão passou da rentabilidade para o legado.
O que deve ficar depois de uma vida dedicada a criar projetos imobiliários?
A resposta de Hélder não foi apenas sobre retorno financeiro. Foi sobre contribuir para os outros, criar espaços onde as pessoas se sintam bem e desenvolver projetos com impacto real na forma como vivemos.
Um dos conceitos que referiu estar a desenvolver é um projeto intergeracional: um modelo que junta avós, pais e netos, criando espaços que aproximam gerações em vez de as separar.
Esta visão é particularmente relevante num país envelhecido, onde a solidão, a autonomia, a habitação sénior e a relação entre gerações serão temas cada vez mais importantes.
O futuro do imobiliário não será apenas feito de apartamentos, hotéis, escritórios ou coliving. Será também feito de soluções que respondam a novas formas de viver, trabalhar, envelhecer e pertencer a uma comunidade.
O mercado imobiliário português está cheio de desafios, mas também de oportunidades.
Há edifícios por reabilitar, imóveis por transformar, terrenos por repensar, modelos habitacionais por reinventar e cidades por adaptar a novas realidades sociais.
Mas a diferença entre uma boa ideia e um bom projeto está na execução.
É por isso que o “saber fazer” continua a ser tão valioso. Porque no imobiliário, mais do que em muitos outros setores, a teoria não chega. É preciso conhecer obra, pessoas, licenciamento, financiamento, mercado, uso, fiscalidade, arquitetura e risco.
Encontrar valor onde outros só vêem problema não é sorte. É experiência acumulada.
E talvez seja essa a maior lição desta conversa: o imobiliário pode ser um instrumento de rentabilidade, mas também pode ser uma ferramenta de transformação urbana, social e humana — desde que seja feito com visão, responsabilidade e capacidade real de execução.
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